مالکان انتخاب ارائه دهندگان خدمات طراحی، نوع فرآیندهای تدارکات و تحویل و مشخصات و ملزومات کلی یک سازه را کنترل می کنند. متاسفانه بسیاری از مالکان وضعیت سنتی و قدیمی را می پذیرند و توانایی خود را برای کنترل یا تغییر نحوه ی تولید یک ساختمان را به خوبی درک نمی کنند، حتی ممکن است آن ها از منافع حاصله از فرایند BIM ناآگاه باشند. 

به عقیده ی مالکان تغییر استانداردهای طراحی و ساخت موجود در قراردادهای سازمان های ناظری همچون مؤسسه معماران آمریکا یا اتحادیه ی پیمانکاران عمومی با چالش های همراه می شود.

رویکرد تحویل یکپارچه ی پروژه Intergrated Project Delivery(IPD) برای تدارکات پروژه های ساخت، در صورت همکاری نزدیک بین تمامی اعضای تیم پروژه موفق عمل نموده. BIM جایگاه خود به عنوان فناوری کلیدی برای تیم های Integrated Project Delivery(IPD) به اثبات رسانده است. نقش مالک در شروع و حفظ پروژه های IPD محوری و اساسی است. این نقش با اولین قرار داد پروژه که گاها با نام فرم یکپارچه توافق تحویل ناب پروژه از آن یاد شده شناخته می شود. همچنین قرارداده های IPD استانداردی وجود دارند که توسط سازمان های American Institute of Architects(AIA) و ConsensusDocs منتشر شده اند.

بحث و بررسی عالی راجع به نحوه پشتیبانی IPD از نیازهای مالکان، به همراه تحلیل مسائل قرار دادی در مقاله تألیف شده که توسط تیمی از وکلا با تجربه ی زیادی در این روش تدارکات پروژه به عمل آمده است. مسائل قانونی مرتبط با BIM در مقیاس کلی و استفاده از قرار داد IPD به صورت خاص با جزئیات در کتاب BIM برای مدیران سازه، نوشته ی کیمبرلی اگلر و هوارد اشکرافت مطرح شده است. این مؤلفان به مسائل زیر راجع به مالکان پاسخ داده اند.

1. وضعیت قرار دادی مدل چیست؟ (از جمله نقش برنامه ی اجرای BIM)
2. چه کسی مالک اطلاعات مدل سازی است؟ (در حین و پس از تحویل /انتقال )
3. چه کسی مالک حقوق مالکیت فکری تولید شده در مرحله ی طراحی است؟
4. آیا استفاده از BIM ریسک مشارکت کنندگان پروژه را افزایش می دهد. (از جمله مالک )، چگونه میتوان ریسک ها را کاهش داد.

قرار داد های IPD معمولا تعریف کننده ی ابزارهای نرم افزاری است که اعضای مختلف تیم از ان استفاده می کنند. ضمن اینکه راه حل های سرور اشتراک اطلاعات تحت پشتیبانی پروژه برای مزیت رسانی به تیم در مقیاس کلّی نیز در آن لحاظ می شوند. طبق قرار داده های IPD، مالک نقش فعّالی را در حیات پروژه داشته، و همچنین در تمامی سطوح در تصمیم گیری ها شرکت میکند. ابزار های BIM برای درک نیت و ملاحظات سازندگان و طراحان که تیم IPD را تشکیل داده، توسط مالک ضروری هستند.

مالکان با مرور و توسعه ی دستور العمل های BIM، ایجاد روابط و دانش داخلی، انتخاب ارائه دهندگان خدمات با تجربه ی پروژه های BIM و آگاه به طرز کار آن و آموزش شبکه ای از ارائه دهندگان خدمات و تغییر ملزومات قراردادی ارزش حداکثری را برای سازمان حاصل می کنند. خوشبختانه استفاده روز افزون از BIM و استفاده از تیم ها و قرار دادهای یکپارچه که نیازمند همکاری های فزاینده هستند، دسترسی به این اهداف را رواج داده و تسهیل می نمایند.

توسعه ی دستور العمل هایی برای استفاده از BIM در پروژه ها

بسیاری از سازمان ها، مخصوصا مالکانی که چندین سازه را ساخته و مدیریت کرده به توسعه ی دستور العمل های BIM کمک می کنند. این دستور العمل ها شامل مؤلفه های کلیدی زیر هستند:

• شناسایی اهداف کاربردی و هماهنگ سازی آنها با اهداف سازمانی
• قلمرو و استفاده از BIM در مراحل مختلف پروژه (نمونه چک لیستی از کاربردهای BIM، همچون استفاده از BIM برای تحلیل انرژی یا تشخیص تداخل ها )
• قلمروی استانداردها و فرمت های مرتبط با BIM و تبادل اطلاعات
• نقش مشارکت کنندگان در فرایند BIM و تعریف دقیق مشخصات راجع به اینکه چه مشارکت کنندگان، راجع به چه داده هایی در چه مرحله ای از پروژه مسئول هستند؟ این مشخصات حاوی جزئیات یک برنامه اجرایی BIM(BIM Execution Plan (BEP)) نامیده می شود و متضمن این است که هریک از اعضای تیم از انتظارات انتقال موفق داده های BIM مطلع هستند، تا برای Facility Management(FM) یا سایر حوزه ها بکار گرفته شود.
• مالکان باید این دستورالعمل ها را به عنوان نقطه شروع مرور کرده و به مرور زمان دستور العمل های را تعریف کرده که با اهداف پروژه سازگار باشد تصویر زیر حاوی برخی از دستورالعمل ها راجع به توسعه BEP است. این برنامه توسط مالک توسعه داده می شود و یک مشاور با تخصص در این فرایند نیز او را همراهی میکند.
  یکی از نرم افزارهای که عصای دست مالکان در توسعه ی BEP شفاف است همان برنامه ریزی Level of Development است این نرم افزار ابزاری برای تعیین سطح جزئیات مورد نیاز در مدل BIMدر هر مرحله از طراحی و ساخت، عامل تأمین کننده ی اطلاعات، استانداردهای بکار رفته برای شناسایی اشیاء طراحی محسوب می شود. سپس میتوان با همکاری تیم پروژه این اطلاعات را بهینه سازی نمود تا از پیاده سازی ناب BIM در پروژه اطمینان حاصل شود.

منعکس سازی تمامی واقعیات به صورت مکتوب

کلیه تلاش های صورت گرفته با دستور العمل های مدیریت عملکرد ساختمانی George Washington University(GWU) سازگاری دارند . این در ساخت کمپ دانشگاهی ۴۳ هکتاری حاکم بوده است. واحد برنامه ریزی، توسعه وساطت دانشگاه GWU راهنمایی Facilities Information Management(FIM)(مدیریت اطلاعات سازه ای )را در سال ۲۰۱۴ تکمیل نموده است

یکی از مؤلفه های کلیدی به برنامه ی اجرای پروژه BIMمربوط است، در این مؤلفه نقش ها و مسؤلیت های تیم پروژه تعیین می شوند و راهنمایی های حاوی جزییات نسبت به اهداف، موارد قابل تحویل، ارتباطات الکترونیکی، رویه های همکاری (همچون ملاقات های هماهنگی BIM)، و ملزومات محتوی مدل BIM تعریف می شوند.

برنامه ی اجرایی BIM تعریف سطوح توسعه Level of Development(LOD) برای موارد قابل تحویل پروژه، از دیوار های خارجی، پنجره ها، بام ها گرفته تا طراحی داخلی، سیستم حمل و نقل، سیستم های Lighting System/Machanaical,Electrical,Plumbing،تجهیزات و اصلاحات ،فعالیت های اجرایی را به انجام میرساند .نمونه درب های داخلی باید در سطح طراحی شماتیک LOD100، در توسعه طراحی LOD200، در اسناد ساخت LOD300، در تحویل LOD500 را برآورده سازد.

اندور گراهام از American Institute of Architects(AIA) ،National Council of Architectural RegistrationBoards، معمار همکار در دفتر واشنگتن شرکت Leo A Daly از فرایندBIM پروژه GeorgeWashingtonUniversity شگفت زده شده است. آنها از ابتدا هر چیز مورد انتظار را لحاظ میکنند و آماده عملیات -نگهداری های آتی می شوند. به عقیده ی وی کارکنان عملیات و نگهداری دارای سیستمی برای دسترسی به داده های مورد نیاز هستند، این سیستم به شدت منظم و سازمان یافته است.

به عقیده گراهام تفکر George Washington University راجع بهBIM دید بهتری را فراهم می سازد. ما معماران BIMرا به منزله ی یک مدل تلقی می کنیم اما از نظر مدیریت تسهیلات، بیشتر به چشم یک ابزار پایگاه داده به آن نگاه می شود. در حقیقت تنها یکی از اعضای دفتر GeorgeWashingtonUniversity دارای مدرک نرم افزار Revit است.

معماران زیادی به مدل BIM توجه می کنند. آنها باید توجه خود را معطوف به نحوه ی اداره ی ساختمان و تجهیزات بکنند .این دیدگاه توسط دوگ ویلیامز مدیر رویه های دیجیتالی شرکت Leo A Daly بیان شده است. وی متوجه شده که برنامه ی اجرای BIM در George Washington University روی گردآوری داده ها نسبت به تجهیزات ساختمانی متمرکز شده است. تا حداکثر ۱۶ امتیاز داده ای به هریک از تجهیزات تخصص داده می شود: شماره ی مدل، طول عمر، اطلاعات گارانتی،نصب کننده و غیره. بسیاری از داده های نظر سنجی وارد مدل Revit شده اند، اما برخی به صورت جداگانه گردآوری شده تا ملزومات Facilities Information Management(FIM) برآورده بشوند.

در مرحله تحویل که در ادامه ی سال قبل به وقوع می پیوندد، شرکت های Leo A Daly و Whiting-Turner مسئولیت تضمین لحاظ شدن اطلاعات مطابق ساخت و اطلاعات اضافی همچون راهنمایی نگهداری و عملیات در مدل نهایی Revit لحاظ شده اند. شرکت Whiting-Turner برخی داده های مورد نیاز Facilities Information Management(FIM) در اکسل را گردآوری می کند، که در سطح دانشگاهی مطلوب است، تا زمانی که داده ها گردآوری بشوند. سپس George Washington University تمامی داده ها را به فرمت Asset Works تبدیل می کند تا برای ارجاعات بعدی کاربرد داشته باشد.

ویلیامز که در جولای سال گذشته از شرکت Perkins+will به Leo A Daly پیوسته است بر این عقیده است که دانشگاه از مالکان سازمانی زیادی برخوردار است که برنامه اجرای پیچیده ای را برای BIM در George Washington University تدوین نموده اند. وی دانشگاه ایالتی پنسیلوانیا را بعنوان یک دستاورد اولیه طراحی کرده است. دانشگاه تگزاس – مرکز پزشکی جنوب غربی که وی در P+W در آن مشغول بود یک پروژه بشدت پر فشار راجع به ردگیری تجهیزات پزشکی بود. ویلیامز بر این عقیده بود که لازم است این تجهیزات برای مقاصد Computerized Maintenance Management System بار کدگذاری شده باشند. (CMMSاشاره به سیستم های مدیریت نگهداری رایانه ایست ). ویلیامز بر این عقیده بود که دانشگاه تگزاس خواهان مدل سازی گسترده نسبت به سیستم Machanaical,Electrical,Plumbing است تا مؤلفه هایی همچون مقدار قطع شیر یا نواحی خدماتی تعیین شوند.

یک مؤسسه تحصیلات تکمیلی دیگر بنام دانشگاه جوانان برایگام در خواست موجودی با جزییات از مواد مصرف شده در متر مربع برای بودجه بندی چرخه ی عمر را مطالبه نموده است. آنها می دانستند که خرید فرش چرخه ی جایگزینی ۷ ساله دارد، بدین ترتیب زمان بندی ها مدیریت می شوند و گزارش O+M تهیه می شود. وی ادامه می دهد: صرفا هزینه خرید و نصب فرش های جدید هر ۷ سال یکبار مطرح نمی شود، بلکه هزینه ی مواد تمیز کننده و زمان اختصاصی کارکنان نگهداری نیز لحاظ میشوند.

ویلیامز براین عقیده بود که کارکنان سازه در جهبه عملکردی پروژه های مهم و مدل سازی BIM باید قطعاً مشارکت داشته باشند آنها باید ساختمان را برای ۵۰-۳۰ سال آینده اداره بکنند. آنها باید بپرسند: چه چیزی برای من بعنوان یک کارفرما مهم است؟ گراهام بعنوان فرد دوم از دیدگاه همکارش پشتیبانی می کند. شما نیز میتوانید افراد مسئول ساختمان ها را از وسط کار با خودتان همراه کنید. باید از شروع آنها را درگیر کنید.

ایجاد رهبری و دانش خطی

تلاش هایی BIM تحت مالکیت دارایی دو فرایند کلیدی هستند:
۱. مالک در ابتدا دانش خطی را راجع به فناوری های BIM توسعه داده است.
۲.مالک کارکنان کلیدی را به کار گماشته است تا آنها فعّالیت ها را رهبری بکنند.
برای نمونه: در پروژه ی بیمارستان استنفورد ،مالک فرآیندهای کاری داخلی را کاملا بررسی می کند و ابزارهای قابل استفاده برای پشتیبانی از عملیات Facilities Information Management(FIM) به صورت بهینه تر شناسایی می کند . آن ها مشاورانی را انتخاب کرده تا به آنها کمک کرده این سیستم ها را در زیر مجموعه ی مشخصی از وظایف معمولی و اساسی پیاده سازی بکنند سپس آنها مقایسه کردند که چگونه این وظایف با سیستم های ادغامی جدید مورد پشتیبانی قرار می گیرند و امکان دسترسی سریع به داده ها، برخلاف ارجاع دهی به اسناد مقاله را ممکن می سازند. این مقایسه ها به نتیجه گیری قوی راجع به پیاده سازی سیستم های BIM-FM ادغامی و آموزش تمامی مالکان مدیریتی و کارکنان راجع به استفاده و پشتیبانی از فرآیند های جدید انجامیده است. این فعّالیت به صرف زمان و تلاش زیادی نیاز دارد. امِّا کاهش چشمگیر هزینه و پشتیبانی از جانب مشتری در سطحی چشمگیر را به دنبال داشته است.

مطالعه موردی نشان میدهد که یک مالک از قبل در حال کار روی ادغام سیستم BIM-FM بوده است، امّا خواهان درک بیشتر راجع به سیستم هایی بوده که در چندین نقطه قابل بهره برداری هستند. علی الخصوص در حین خرابی یا خاموشی. آنها رویکرد های مختلفی را برای گنجاندن این دانش در سامانه ی خود مطالعه نمودند و با احتیاط نحوه کاهش زمان پاسخگویی ان ها برای خدمات دهی بهتر به کارفرمایان را بررسی کردند.

این مطالعه موردی نشان میدهد که مالکان دانش را از طریق اکتشاف مدل های تجاری داخلی شان و فرآیند های کاری مرتبط با تحویل و بهره برداری از سازه ها توسعه داده اند. آن ها ناکارآمدی ذاتی حاکم بر فرآیندهای کاری فعلی را درک میکنند و نحوه تأثیر گذاری آن ها بر حداقل ها را بررسی می کنند. در انجام این عمل، اعضای کلیدی کارکنان ساختمان به دانش و مهارت های رهبری تلاش های BIM-FM مجهز می شوند.

انتخاب ارائه دهنده ی خدمات

بر خلاف نمونه های مشاهده شده در صنایع تولیدی جهانی همچون خودرو سازی یا نیمه هادی ها، هیچ سازمان مالک واحدی بر بازار صنعت ساختمان تسلط ندارد. حتّی بزرگترین سازمان های مالک که معمولا سازمان های دولتی هستند، تنها درصد کوچکی از بازار سازه های داخلی و خارجی را به خود اختصاص میدهند. بنابراین تلاش ها برای استاندارد سازی فرایندها، فناوری ها و استاندارد های صنعتی در صنعت Architecture.Engineering and Construction به مراتب چالش برانگیزترین از سایر صنایع با رهبرانی مشخص هستند. با توجه به اینکه هیچ رهبری در بازار وجود ندارد، مالکان معمولا اقدامات رقبا یا سازمان های صنعتی را یه عنوان رویه های از بهترین رویه ها یا اخرین روندها ی فناوری در نظر می گیرند . علاوه بر این ،بسیاری از مالکان ساخت یا راه اندازی یک پروژه را آغاز می کنند و از تخصص کافی رهبر شدن بی بهره هستند. امّا آن چیزی که تمامی مالکان به اشتراک می گذارند کنترل نحوه ی انتخاب شرکت های خدمات دهنده و فرمت موارد قابل تحویل پروژه است.

مشاوران BIM قادرند سه ارزش اساسی برای مالکان ایجاد نمایند:

• استراتژی BIM: مشاوران ملزومات داخلی و طراح یا پیمانکار را تعریف می کنند. اهداف و معیارها و برنامه دسترسی به آنها نیز تعریف می شوند. مالکان باید به دنبال مشاورانی باشند که از جنبه های BIM، طراحان، پیمانکاران مدیریت ساخت و مالک آگاه باشند. همچنین تحویل پروژه، قرارداد اعطای مجوز، مسئولیت، فرآیندهای تجاری و فرهنگ را درک بکنند. آنها باید برنامه پیاده سازی BIM را مطالبه کرده که قیمت گذاری بودجه ای و معیارها در آن لحاظ شده اند.
• راهنمایی پیاده سازی: برای مثال دریافت خروجی COBie از نرم افزارهای BIM یک فرآیند مبهم است. یک مشاور BIM آموزش ها، ویدئو ها، مستندات، تمپلیت ها ،کتابخانه های اشیا و غیره را برای استفاده داخلی مالکان و تیم های پروژه فراهم می سازد. مالکان باید دنبال مشاورانی باشند که از دانش نرم افزاری پیش نیاز برخوردارند، نتایج مدنظر را به بحث می گذارند، روی موارد قابل تحویل توافق کرده و مرورهای کاربر نهایی را از تحویل دادنی ها ارایه داده تا از وجود کیفیت مطلوب اطمینان حاصل کند.
• اجرای BIM: مشاوران برون سپاری مدل سازی، برسی BIM ها و داده های COBie از تیم های پروژه، انتقال داده های COBieبه سیستم های مالک، یا نگهداری BIM ها را انجام می دهند. مالکان باید به دنبال مشاورانی باشند که گردش کارهای صنعت ساخت و اینکه چه کسی فرآیندها را خودکار سازی کرده درک کنند ،نه اینکه ساعات زیادی را به بیهوده هدر بدهند.

توسعه ی دستور العمل ها برای انتخاب ارائه دهندگان خدمات

مالکان می توانند از شماری از روش ها برای تضمین آشنایی خدمات دهندگان در پروژه با BIM وفرآیندهای مربوطه استفاده بکنند.

• ویرایش ملزومات مهارت های شغلی برای لحاظ کردن مهارت ها و تخصص مرتبط با BIM: برای استخدام داخلی، مالکان به کارکنان مناسبی نیاز دارند تا از مهارت های همچون طراحی ۳ بعدی و دانش BIM یا طراحی مؤلفه محور برخوردار باشند. در حال حاضر بسیاری از شرکت ها کارکنان با عناوین شغلی مرتبط با BIM همچون متخصص BIM، قهرمان BIM، مدیر BIM، متخصص۴ بعدی،مدیر عادی طراح ساخت و ساز مجازی را استخدام می کنند. مالکان می توانند کارکنانی با این عناوین را استخدام کرده یا ارائه دهنده گان خدمات با ویژگی های مشابه را انتخاب کنند.
• لحاظ کردن معیارهای اولیه ی متخصص BIM: بسیاری از درخواست های پیشنهاد برای مالکان شامل مجموعه ای از معیارهای اولیه برای پیشنهاد دهندگان بالقوه هستند. در پروژه های اجرایی عمومی، معمولا فرم های استانداری برای تمامی پیشنهاد دهندگان وجود داشته که موظف به پر کردن آنها هستند.
• مصاحبه با ارایه دهندگان بالقوه ی خدمات : لازم است مالکان زمان کامل صرف کرده تا مستقیماً در مرحله انتخاب اولیه با طراحان ملاقات کرده زیرا هرگونه فرمی که تکمیل می شود و نکات تجربه شده برای ابزارهای خاص بدون تجربه ی پروژه شناسایی می شوند. حتی یکی از مالکان ترجیح می دهد در دفتر طراح حضور یافته تا با محیط کار آشنا بشود و با انواع ابزارها و فرآیند های محیط کار نیز اشنا بشود مصاحبه شامل این قبیل سوالات است:

• سازمان از چه فناوری های BIM استفاده کرده و در پروژه های قبلی چگونه از آنها استفاده شده است.
• چه سازمان های برای تولید، اصلاح و به روز رسانی مدل ساختمانی همکاری دارند؟ در صورتی که این سوال از معمار پرسیده بشود، آنگاه یک مهندس سازه، پیمانکار یا تولیدی قطعات پیش ساخته را پیدا کرده که با مدل کار کرده و با طرز کار سازمان های مختلف اشنا باشد
• چه درس های فرا گرفته شده اند و چه معیارهای اندازه گذاری شده اند ،راجع به استفاده از مدل و ابزارهای BIM؟این موارد چگونه در سازمان لحاظ شده اند ؟این سوالات کمک کرده با دسترسی به شواهد از یادگیری و تغییرات سازمانی آگاه بشوید.
• چند نفر در سازمان با ابزار های BIM آشنا هستند و شما چگونه کارکنان را آموزش و تربیت می کنید.
• ایا سازمان شما از عناوین و کار کردهای شغلی خاصی راجع به BIM برخوردار است؟ همچون موارد لیست شده در بخش های قبلی؟ این نشان دهنده تعهد و درک صحیح نسبت به استفاده از BIM در سازمان است.
• در غیاب BIM Execution Plans تهیه شده توسط مالک شما چگونه مدل های bim استفاده شده را تغییر می دهید و اطلاعات مورد نیاز برای سیستم مدیریت تسهیلات را انتقال می دهید؟ سازمان به چه تجربیات قبلی راجع به ملزومات BIM -FM مربوط به مالک دسترسی دارد؟
• آمادگی برای تخصیص اتاقی بزرگ به عملیات طراحی و ساخت مالک در موقعیت منحصر به فردی قرار دارد تا درخواست خود مبنی بر استفاده از اتاقی بزرگ برای حضور مهم ترین اعضای تیم پروژه را مطرح نماید. بدین ترتیب آنها در حین طراحی اولیه رابطه نزدیکی با هم خواهند داشت. این به مالک، معمار، مهندس، کارکنان FM این اجازه را داده تا به درک بهتری از ملزومات پروژه دست یابند و گزینه های طراحی مختلف را مورد ارزیابی قرار دهند. همچنین امکان در نظر گرفتن پیش ساخته های خارج از سایت و مدوله سازی در مرحله طراحی اولیه نیز فراهم می شود، هنگامی که گزینه ها با سهولت حداکثری مدنظر قرار می گیرند.

منبع:کتاب هندبوک BIM